快评｜上海土拍继续高热，绿城摇中3宗热门地块

2023-08-04 08:17:09 来源：克而瑞小 中

导语

上海本次土拍热度表现为稳中有升，一方面延续了国央企为主的投资格局，另一方面优质地块依然对房企有较高的吸引力。

◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗

(资料图片仅供参考)

8月1-2日，上海第二批次集中供地的剩余地块完成出让，9宗地全部成功出让，总成交金额238亿元，总建面75.8万平方米，平均楼板价31407元/平方米，整体溢价率8.14%，再度刷新近两年记录。整体来看上海本次土拍热度较7月有所升温，优质地块依然备受欢迎，且地市两极分化的情况有所缓解。

同日深圳土拍中，宝安中心区地块由中铁以“34.06亿+3.55万㎡现房销售”竞得，成为深圳首宗现房销售用地，但龙岗宝龙的2宗地却同时成为今年首次流拍的宅地，土地市场依然“冰火两重天”。

第二批次剩余9宗地块质量颇高4宗热门地块超10家参拍

本次出让的9宗地块是上海第二批次集中供地的剩余地块，虽然剩余地块数量不多，但是质量较高，9宗地块里有4宗吸引了10家以上的房企参拍，另外还有4宗地块参拍人数在2-5家左右，仅奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块为1人参拍。

几宗热门地块分别位于青浦徐泾、嘉定南翔、浦东川沙和闵行梅陇，均为新房市场热度较高的板块，且周边配套成熟，嘉定南翔13-02、16-01地块位于印象城南侧，步行可达地铁站，周边也有小学、幼儿园等学校规划；闵行梅陇镇地块周边更是已开通15号线、在建19号线和机场联络线，地块未来价值更可看高一线。

从不同房企的报名情况来看，国央企对于在上海拿地、尤其是拿优质地块仍有相当高的热情，4宗最热门地块均参与报名的房企有10家，包括华润、华发、招商、中海、保利、中铁建、中铁置业、越秀、绿城和安徽高速，毫无例外均为国央企。

除了对热点地块积极参与以外，国央企同样也是本次上海土拍的主力军。梳理房企的报名情况来看，报名幅数超过2宗地的房企均为国央企，招商报名地块高达5宗，其次华润、华发、中海等报名幅数也高达4宗。民企之中仅有龙湖、宝华和泉山房地产等参与本次土拍，参与度依然较低。

溢价率创近两年新高两极分化情况有所缓解

由于本轮地块数量仅有9宗，且优质地块比例高，因此本轮的整体溢价率也再度刷新近两年记录：9宗地块成共拍得238亿元，溢价率高达8.14%，较7月份的集中供地再提升0.34个百分点。

具体到地块层面，共有5宗地摇号成交，其中4宗热门地块毫无意外均进入摇号阶段，青浦西虹桥靠近蟠龙天地的商住地块也拍至最高限价，进入摇号环节。

本次土拍整体热度较高，除了5宗摇号成交的地块以外，桃浦科技城地块由宝华以32.88亿元竞得，溢价率4.05%；奉贤新城16单元17-03地块由奉贤发展竞得，溢价率1.33%，浦东惠南镇地块由上海泉山房地产竞得，溢价率0.28%。虽然溢价率不高，但与此前“非摇号即底价”的两极分化情况相比已经有所缓解。

唯一一宗底价成交的地块均位于奉贤新城，一方面位置较偏、另一方面住宅占比仅有30%，因此仅有1家房企参拍，且底价成交。

6宗地块房地联动价上浮但盈利空间不及上轮

本次出让的9宗地块也均有房地联动价，与周边此前出让的项目对比来看，6宗地的房地联动价有所上调：桃浦科技城地块房地联动价85500元/平方米，周边去年出让的宝华紫薇花园和金茂景泰府房地联动价均为83000元/平方米，上浮2500元/平方米；南翔印象城旁地块知道家62500元/平方米，较此前的海纳印象上浮3500元/平方米。

此外，奉贤新城的2宗地块、闵行梅陇地块和青浦蟠东路地块的联动价也比周边对标项目各上涨1000元/平方米。

青浦徐泾地块虽然房地联动价低于虹桥公馆，但容积率为2.2，较虹桥公馆的1.7有所提升，项目定位会有一定差异，且周边基本无在售项目，未来去化难度较低。

虽然部分地块房地联动价上调，但实际上本轮土拍的盈利空间较上一轮有所下滑，9宗地块的平均房价地价差达到24881元/平方米，比上轮减少了2500元/平方米，平均地价房价比为0.56，而上一轮平均地价房价比为0.48。

嘉定南翔地块和闵行梅陇地块的房价地价差在28000元/平方米以上，给房企预留了较大的盈利空间。

绿城摇中3宗热门地块国央企拿地金额占七成

从成交结果来看，毫无疑问绿城成为本次土拍的大赢家：绿城通过摇号竞得3宗热门地块（闵行梅陇地块、嘉定南翔地块和青浦徐泾地块），拿地金额达139亿，占本次土拍总金额的58%，且均为高热度的优质地块，绿城通过本次土拍有效增加了在上海的优质土储。

另一较为热门的川沙地块由华润摇号竞得，总成交金额29.8亿元，至此国央企本次在上海拿地的总金额达到169亿元，占本次土拍总金额的71%。

平台公司在本次土拍中竞得3宗地块，其中同济房地产摇号竞得青浦西虹桥地块，奉贤发展1.33%溢价率竞得奉贤新城17-03号纯宅地，一定程度上体现了真实的投资需求。

民企表现依然相对弱势，仅有宝华拿下桃浦科技城地块，泉山房地产0.28%溢价竞得浦东惠南地块。

截止目前，上海已经完成今年两次集中的全部挂牌，总计成交了43宗含宅用地，其中绿城、中国铁建、保利发展、招商蛇口今年以来在上海今年土拍中表现积极，拿地幅数已经达到3幅。

保利置业、华润、万科、象屿、大家和建发等拿地幅数也达到2宗，拿地超过2宗的企业中，基本也以国央企为主。

综合来看，上海本次土拍热度表现为稳中有升，一方面延续了国央企为主的投资格局，较高的参拍成本令民企难以像国央企一样采用“广撒网”的策略，另一方面优质地块依然对房企有较高的吸引力。

近期中央积极“定调”提振市场信心，也会对土地市场也产生一定的利好，尤其对于本就更受关注的一二线城市而言，市场已处于筑底回升阶段阶段。但未来具体的土拍表现仍与供地质量高度挂钩，若缺乏优质地块的带动，则土拍热度仍有可能回落。

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